Nabo til et byggeri
Hvis din nabo bygger, kan du herunder få gode råd og information.
Som nabo til et byggeri melder spørgsmålet sig hyppigt ”hvad bygger min nabo?”.
Vi anbefaler fra kommunens side, at du tager dialogen vedrørende byggeri direkte med din nabo. Det giver langt den bedste dialog og forståelse af projektet og forhindrer mange misforståelser og problemer.
Hvis du ønsker nærmere besked, kan du orientere dig om kommende og igangværende byggesager i Rudersdal Kommunes NemIndsigt. Her kan du slå byggesager op efter adressen og se, hvad din nabos projekt går ud på.
Når et byggeri står på, kan det være svært at se det endelige resultat for sig. Vi anbefaler, at du tager dialogen med din nabo, hvis du får mistanke om, at arbejdet ikke svarer overens med det godkendte projekt, eller der er andre forhold, der er potentielt problematiske. Hvis det er svært at få din nabo i tale, kan du kontakte kommunen med dit spørgsmål.
Som nabo skal man som hovedregel ikke høres om naboens byggeri, hvis lokalplanen og bygningsreglementet er overholdt. Dette gælder også, selvom byggeriet måtte blive oplevet som generende, fx i form af indbliksgener.
Kommunen kan ikke lovligt lade hensyn til skygge- og indbliksgener indgå i vurderingen af en byggeansøgning, hvis bygningsreglementets højde- og afstandskrav er overholdt.
Hvis din nabos byggeri derimod har et sådan omfang, at du bliver berørt i væsentlig grad, er du part i byggesagen. Hvis du bliver væsentligt og individuelt berørt, bliver du partshørt af kommunen i forbindelse med vores byggesagsbehandling. Eksempelvis hvis det nye byggeri giver dig væsentlige indbliks- eller skyggegener, som ligger ud over forhold, der gennem byggeloven er reguleret med byggeretten, (jf. Bygningsreglement 2018, §§ 166-195 om byggeret og helhedsvurdering).
Selv om byggeretten er overholdt i byggesagen, vil vi altid vurdere, hvorvidt du alligevel skal betragtes som part i sagen og dermed skal partshøres. Det kan for eksempel være, hvis en tom grund bebygges med et helt nyt enfamiliehus, eller hvor der tilbygges eksempelvis en ny 1. sal til et eksisterende enfamiliehus. I disse sager må du dog som hovedregel acceptere, at dine naboer bygger inden for byggeretten, selv om du bliver påvirket af byggeriet, og vi derfor beder om dine bemærkninger til sagen.
Det betyder, at vi ikke kan lægge vægt på indsigelser om forhold, der er reguleret med byggeretten. For eksempel indeholder byggeretten krav til byggeriets højder og afstande fra naboer, så naboer beskyttes mod bl.a. væsentlige skygge- og indbliksgener. Når det ansøgte projekt overholder kravene til højder og afstande, vil vi derfor som udgangspunkt ikke kunne nægte at godkende projektet, fordi du mener, at byggeriet medfører skygge- og indbliksgener for dig. Dette skyldes, at kommunen ikke kan nægte at godkende bygninger, der overholder bestemmelserne om byggeretten, jf. BR 18, § 168.
Hvis det ansøgte byggearbejde ikke overholder eksempelvis højde- og afstandskravene i bygningsreglementet, skal vi træffe afgørelse i sagen efter en helhedsvurdering. I sådanne sager vil de berørte parter altid blive hørt.
Hvis det ansøgte byggearbejde kræver en dispensation fra lokalplanen, vil kommunen foretage en naboorientering.
Hvis du bliver hørt, skal du være opmærksom på, at du ikke har vetoret. Det er stadigvæk kommunen som plan- og bygningsmyndighed, der træffer afgørelsen, men dine synspunkter vil indgå i vores vurdering af byggesagen.
Der kan være tinglyst bebyggelsesregulerende servitutbestemmelser på din nabos grund. Disse kan være strengere end lokalplanens bestemmelser og stadig være i overensstemmelse med lokalplanens formål.
Der er for eksempel tit tinglyst bebyggelsesregulerende servitutter på ejendomme i villakvarterene i det tidligere Søllerød Kommune. Disse er ofte kaldt 10 alen-deklarationer.
10 alen-deklarationer regulerer, hvor bebyggelse kan placeres i forhold til nabo og skel. Deklarationen håndhæves privatretligt mellem grundejerne. Det betyder bl.a., at kommunen som plan- og bygningsmyndighed ikke påser, at deklarationen bliver overholdt i forbindelse med sagsbehandlingen af en ansøgning.
Bygherre skal derfor være opmærksom på at indhente grundejerforeningens samtykke til sit påtænkte byggeri i forhold til denne eller andre servitutter.
Du kan undersøge, om der er tinglyst privatretslige servitutter på en ejendom via den digitale tinglysning.
Du kan orientere dig i miljøforhold ved bygge- og anlægsarbejder, derunder tilladte arbejdstider her:
Du er part i en byggesag, når du ansøger om et byggearbejde eller bliver væsentligt berørt af andres byggeri. I begge tilfælde har du nogle rettigheder, der skal sikre, at du bliver rimeligt behandlet.
Baggrunden for disse rettigheder er, at kommunen som plan- og bygningsmyndighed har ret til at træffe afgørelser, der kan gå imod dine ønsker. Derfor har vi samtidig pligt til at sørge for, at du kender dine rettigheder, og at vi - når vi træffer vores afgørelser - respekterer disse rettigheder.
En af dine centrale rettigheder er retten til at blive partshørt, hvis vi har oplysninger, som er væsentlige, som du ikke kender, og som ikke er til fordel for dig. Disse oplysninger skal du have mulighed for at kommentere, inden vi træffer afgørelse.
Som nabo skal man som hovedregel ikke høres om naboens byggeri, hvis lokalplanen og bygningsreglementet er overholdt. Dette gælder også, selvom byggeriet måtte blive oplevet som generende, fx i form af indbliksgener. Betingelsen for, at du bliver partshørt i en sådan sag, er, at du bliver væsentligt og individuelt berørt - eksempelvis hvis det nye byggeri er af markant større omfang end tidligere byggeri på grunden.
Som hovedregel skal man ikke høres om andres byggeri, hvis lokalplanen og bygningsreglementet er overholdt. Dette gælder også, selvom byggeriet måtte blive oplevet som generende, fx i form af indbliksgener. I disse sager vil vi dog altid vurdere, hvorvidt du alligevel skal betragtes som part i sagen og dermed skal partshøres. Det kan for eksempel være, hvis en tom grund bebygges med et helt nyt enfamiliehus, eller hvor der tilbygges eksempelvis en ny 1. sal til et eksisterende enfamiliehus. I disse sager må du dog som hovedregel acceptere, at dine naboer bygger inden for byggeretten, selv om du bliver påvirket af byggeriet, og vi derfor beder om dine bemærkninger til sagen.
Det betyder, at vi ikke kan lægge vægt på indsigelser om forhold, der er reguleret med byggeretten. For eksempel indeholder byggeretten krav til byggeriets højder og afstande fra naboer, så naboer beskyttes mod bl.a. væsentlige skygge- og indbliksgener. Når det ansøgte projekt overholder kravene til højder og afstande, vil vi derfor som udgangspunkt ikke kunne nægte at godkende projektet, fordi du mener, at byggeriet medfører skygge- og indbliksgener for dig. Dette skyldes, at kommunen ikke kan nægte at godkende bygninger, der overholder bestemmelserne om byggeretten, jf. BR 18, § 168.
Hvis det ansøgte byggearbejde ikke overholder eksempelvis højde- og afstandskravene i bygningsreglementet, skal vi træffe afgørelse i sagen efter en helhedsvurdering. I sådanne sager vil de berørte parter altid blive hørt.
Selvom du bliver berørt af nyt byggeri, er det dog ikke sikkert, at du vil blive opfattet som part i sagen. Forudsætningerne for, at du er part, er:
- At de gener, som du vil blive påført, har noget at gøre med det, vi som plan- og bygningsmyndighed skal sikre. En forringet udsigt fra din ejendom vil eksempelvis ikke gøre dig til part i sagen, da udsigt ikke er beskyttet af byggelovgivningen.
- At generne er væsentlige og ligger ud over, hvad du kan forvente i det område, du bor i. Dette betyder, at du eksempelvis må acceptere større skyggegener, hvis du bor i et tæt bebygget område, end hvis du bor i et villakvarter. Du må også som hovedregel acceptere, at dine naboer bygger inden for den byggeret, der er fastsat i bygningsreglementet. Tilsvarende må du som hovedregel acceptere, at dine naboer bygger i overensstemmelse med den byplanvedtægt eller lokalplan, der gælder for området.
Hvis du bliver hørt, skal du være opmærksom på, at du ikke har vetoret. Det er stadigvæk kommunen som plan- og bygningsmyndighed, der træffer afgørelsen, men dine synspunkter vil indgå i vores vurdering af byggesagen.
Der er forskellige høringsregler afhængigt af, om du bor i et område, der er omfattet af byplanvedtægt eller lokalplan, om ejendommen er beliggende i by- eller landzone eller, om ejendommen er omfattet af naturbeskyttelseslinjer eller landskabsfredninger.
Hvis der ikke findes byplanvedtægt eller lokalplan for området, er det den almindelige partshøringsregel efter forvaltningsloven, der gælder.
Vi vil i sådanne sager kun høre de nærmeste naboer eller slet ingen, hvis byggeriets omfang ikke berører nogen væsentligt. Du kan læse mere om det i forvaltningslovens § 19, som du kan finde på Retsinformation ved at søge på forvaltningsloven:
Er en ejendom omfattet af byplanvedtægt eller lokalplan, og vi overvejer at give en dispensation fra bestemmelserne, skal vi naboorientere efter planlovens særlige regler. Medmindre der er tale om bagateller, vil de nærmeste naboer blive naboorienteret. Hvis dispensationen har betydning for flere end bare de nærmeste naboer, vil vi høre flere eller alle ejere og beboere i byplanvedtægts- eller lokalplanområdet samt grundejerforeningen. Du kan læse mere derom i planlovens § 20.
Overvejer vi at give landzonetilladelse til et byggeri på en ejendom i landzone, skal vi høre de nærmeste naboer, såfremt byggeriet er af væsentlig betydning for disse. Du kan læse mere derom i planlovens § 35, stk. 4 og 5.
Overvejer vi at udarbejde en ny lokalplan - eller ophæve en eksisterende - for det område, du bor i, vil alle ejere og beboere i området og grundejerforeningen blive hørt. Du kan læse mere om det i planlovens § 26, stk. 1, som du kan finde på Retsinformation ved at søge på planloven:
Ifølge naturbeskyttelsesloven er det alene foreninger med særlige naturbeskyttelsesinteresser, der har høringsret og klageadgang. Er en ejendom omfattet af landskabsfredning eller naturbeskyttelseslinjer, gælder derfor ikke særlige høringsregler for naboer, og vi vil hverken høre naboer eller grundejerforeninger. Du kan læse mere om det i naturbeskyttelsesloven, som du kan finde på Retsinformation ved at søge på denne:
Uafhængigt af særreglerne om naboorientering skal kommunen i henhold til forvaltningslovens § 19 partshøre dem, der vurderes at blive berørt af byggeprojektet i en sådan grad, at de er parter i sagen.
Man er, i forhold til forvaltningsloven, part i en sag, hvis man har en individuel, væsentlig og retlig interesse i byggesagen. Dvs. partsbegrebet vil typisk omfatte de nærmeste naboer eller slet ingen, hvis byggeriets omfang ikke berører nogen væsentligt. Du kan læse mere om det i forvaltningslovens § 19, som du kan finde på Retsinformation ved at søge på forvaltningsloven:
Hvis du ønsker at klage over kommunens afgørelser på byplanområdet, skal følgende betingelser være opfyldt:
- Der skal være truffet en afgørelse, der kan klages over
- Du skal være klageberettiget.
Det er klageinstansen , der afgør, om du er klageberettiget, og om der er truffet en afgørelse, der kan klages over.
Med enkelte undtagelser kan afgørelser, som kommunen har truffet efter byggeloven, påklages til Statsforvaltningen.
Der kan kun klages over ”retlige spørgsmål”. Det betyder, at Statsforvaltningen kan vurdere, om kommunens afgørelse er lovlig, men ikke om den i øvrigt er rimelig eller hensigtsmæssig.
Klageberettiget efter byggeloven er den, der har modtaget afgørelsen og andre, der har en ”individuel, væsentlig interesse” i sagen.
Kredsen af klageberettigede svarer til, hvem der er part i byggesagen, dvs. dem der bliver væsentligt berørt af afgørelsen, typisk naboer til ejendommen, der bygges på.
Grundejerforeninger er som udgangspunkt ikke klageberettigede.
Du kan læse mere på Retsinformation.dk, hvor du kan søge byggeloven frem.
Der kan klages til Planklagenævnet over kommunens afgørelser efter planloven.
For så vidt angår kommunens afgørelser truffet efter kommuneplan, lokalplaner, byplanvedtægter og private servitutter, kan der kun klages over ”retlige spørgsmål”. Det betyder, at Planklagenævnet kan vurdere, om kommunens afgørelse er lovlig, men ikke om den i øvrigt er rimelig eller hensigtsmæssig.
Klageberettigede efter planloven er som udgangspunkt enhver med ”retlig interesse” i sagen, dvs. dem, der får en væsentlig genevirkning af landskabelig og miljømæssig karakter for deres ejendom. En tilknytning til lokalområdet som grundejer, beboer, arbejdstager eller erhvervsdrivende er ofte tilstrækkelig. Grundejerforeninger i lokalområdet kan godt være klageberettigede. Landsdækkende foreninger, der har som hovedformål at beskytte natur og miljø, kan på visse betingelser også klage over kommunens afgørelser efter planloven.
Man er ikke klageberettiget, hvis man bliver berørt på en måde, der ikke adskiller sig fra påvirkningen for en meget vid kreds af borgere.
Du kan læse mere på Retsinformation.dk, hvor du kan søge planloven frem.
VVM-afgørelser, der omhandler konkrete projekter, eller screeninger der afgør, om et projekt er VVM-pligtigt, skal påklages til Miljø- og Fødevareklagenævnet efter bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM).
Du kan læse mere på Retsinformation.dk, hvor du kan søge bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) frem.
Der kan klages til Miljø- og Fødevareklagenævnet over kommunens afgørelser efter naturbeskyttelsesloven, fx afgørelser om naturbeskyttelseslinjer eller om offentlighedens adgang til naturen.
Kommunens tilsynssager kan ikke påklages, fx påbud om at lovliggøre forhold i strid med en naturfredning.
Klageberettiget efter naturbeskyttelsesloven er den, der har modtaget afgørelsen og ejeren af ejendommen.
Herudover er forskellige foreninger og organisationer, der efter deres formål varetager naturbeskyttelsesinteresser, klageberettigede.
Naboer og grundejerforeninger er som udgangspunkt ikke klageberettigede.
Du kan læse mere på Retsinformation.dk, hvor du kan søge naturbeskyttelsesloven frem.
Byplan
| Øverødvej 2, 2840 Holte |
| Læs om Byplan |
| byplan@rudersdal.dk |
| Tlf: 46 11 25 00 |
Åbningstider
| Mandag - tirsdag | 10 - 15 |
| Onsdag | Lukket |
| Torsdag | 10 - 17 |
| Fredag | 10-13 |