Nabo til et byggeri

Som nabo til et byggeri melder spørgsmålet ”Hvad bygger min nabo?” sig hyppigt.

Fra kommunens side anbefaler vi, at du tager dialogen om byggeriet direkte med din nabo. Det giver langt den bedste dialog og forståelse af projektet og kan forhindre mange misforståelser og problemer.

Hvis du ønsker nærmere besked om byggeriet, kan du skrive til os for at få indblik i en sag.

Bed om indblik i byggesag (Digital Post til Byplan)

Når et byggeri står på, kan det være svært at se det endelige resultat for sig. Vi anbefaler, at du tager dialogen med din nabo, hvis du får mistanke om, at arbejdet ikke svarer overens med det godkendte projekt, eller der er andre forhold, der er potentielt problematiske. Hvis det er svært at få din nabo i tale, kan du kontakte kommunen med dit spørgsmål.

Hvis din nabo planter hæk eller sætter hegn, kan du læse om reglerne, der skal følges på vores side om hække og hegn.

‌Læs mere om reglerne for hække og hegn‌ 

Der kan være tinglyst servitutter på din nabos grund, der regulerer, hvordan vedkommende må bygge. En servitut er en bestemmelse, der er pålagt en ejendom. En servitut kan fx indeholde bestemmelser for, hvor man må bygge på en grund. Disse bebyggelsesregulerende servitutter kan være strengere end lokalplanens bestemmelser og stadig være i overensstemmelse med lokalplanens formål.

Der er for eksempel tit tinglyst bebyggelsesregulerende servitutter på ejendomme i villakvarterene i det tidligere Søllerød Kommune. Disse er ofte kaldt 10 alen-deklarationer. 10 alen-deklarationer regulerer, hvor bebyggelse kan placeres i forhold til nabo og skel. Kommunen påser ikke, i forbindelse med vores behandling af en byggeansøgning, om deklarationen bliver overholdt. Deklarationen håndhæves privatretligt grundejere imellem.

Du kan undersøge, om der er tinglyst privatretlige servitutter på en ejendom via den digitale tinglysning.

Søg i den digitale tingbog (Tinglysningsretten)

Du kan orientere dig i miljøforhold, så som støj, støv og vibrationer, på vores side om miljøforhold ved bygge- og anlægsarbejder. På samme side kan du læse mere om, hvilke tidsrum der må arbejdes indenfor.

Miljøforhold ved bygge- og anlægsarbejder

Selvom du bliver berørt af nyt byggeri, er det ikke sikkert, at du vil blive opfattet som part i sagen. Du er part i en byggesag, når du bliver væsentligt og individuelt berørt af andres byggeri.
Forudsætningerne for, at du er part, er:

• at generne, som du vil blive påført, har noget at gøre med det, vi som plan- og bygningsmyndighed skal sikre. En forringet udsigt fra din ejendom vil eksempelvis ikke gøre dig til part i sagen, da udsigt ikke er beskyttet af byggelovgivningen.
• at generne er væsentlige og ligger ud over, hvad du kan forvente i det område, du bor i. Dette betyder, at du eksempelvis må acceptere større skyggegener, hvis du bor i et tæt bebygget område, end hvis du bor i et villakvarter. Du må også som hovedregel acceptere, at dine naboer bygger inden for den byggeret, der er fastsat i bygningsreglementets kapitel 8. Tilsvarende må du som hovedregel acceptere, at dine naboer bygger i overensstemmelse med den byplanvedtægt eller lokalplan, der gælder for området.

I det tilfælde, at du bliver opfattet som part, har du nogle rettigheder, der skal sikre, at du bliver rimeligt behandlet. Som plan- og bygningsmyndighed har kommunen ret til at træffe afgørelser, der kan gå imod dine ønsker. Derfor har vi samtidig pligt til at sørge for, at du kender dine rettigheder, og at vi - når vi træffer vores afgørelser - respekterer disse rettigheder.

En af dine centrale rettigheder er retten til at blive partshørt, hvis vi har oplysninger, som er væsentlige, som du ikke kender. Disse oplysninger skal du have mulighed for at kommentere, inden vi træffer afgørelse.

Som nabo skal du som hovedregel ikke høres om din nabos byggeri, hvis lokalplanen og bygningsreglementet er overholdt. Dette gælder også, selvom du oplever byggeriet som generende, fx i form af skygge- og indbliksgener. I visse tilfælde, selv om reglerne er overholdt, vil vi foretage en vurdering af, hvorvidt du kan betragtes som part i sagen og dermed skal partshøres.

Betingelsen for, at du bliver partshørt i en sag, er, at du bliver væsentligt og individuelt berørt - eksempelvis hvis det nye byggeri er af markant større omfang end tidligere byggeri på grunden. Det kan for eksempel være, hvis en tom grund bebygges med et helt nyt enfamiliehus, eller hvor der tilbygges eksempelvis en ny 1. sal til et eksisterende enfamiliehus. I disse sager må du dog som hovedregel acceptere, at dine naboer bygger inden for byggeretten, selv om du bliver påvirket af byggeriet, og vi derfor beder om dine bemærkninger til sagen.

Hvis byggeriet overholder alle krav kan vi, uanset bemærkninger i partshøringen, ikke lægge vægt på indsigelser om forhold, der allerede er reguleret med lokalplan og/eller bygningsreglement. Det betyder, at vi ikke kan lægge vægt på indsigelser om forhold, der er reguleret med byggeretten. For eksempel indeholder byggeretten krav til byggeriets højder og afstande fra naboer, så naboer beskyttes mod bl.a. væsentlige skygge- og indbliksgener.

Hvis det ansøgte byggearbejde ikke overholder eksempelvis højde- og afstandskravene i bygningsreglementet, skal vi træffe afgørelse i sagen efter en helhedsvurdering, jf. BR 18, § 187. I sådanne sager vil du som den nærmeste nabo i de fleste tilfælde blive opfattet som part i sagen og partshørt, før vi træffer afgørelse.

Hvis du bliver hørt, skal du være opmærksom på, at du ikke har vetoret. Det er stadigvæk kommunen som plan- og bygningsmyndighed, der træffer afgørelsen, men dine synspunkter vil indgå i vores vurdering af byggesagen.

Hvis det ansøgte byggearbejde kræver en dispensation fra lokalplanen, vil kommunen foretage en naboorientering inden en afgørelse.

Der er forskellige høringsregler afhængigt af, om du bor i et område, der er omfattet af byplanvedtægt eller lokalplan, om ejendommen er beliggende i by- eller landzone eller, om ejendommen er omfattet af naturbeskyttelseslinjer eller landskabsfredninger. Du kan læse om de enkelte høringsregler i de næste tre trin.

Hvis der ikke findes byplanvedtægt eller lokalplan for det område, som du bor i, er det den almindelige partshøringsregel efter forvaltningsloven, der gælder. Vi vil i sådanne sager kun høre de nærmeste naboer eller slet ingen, hvis byggeriets omfang ikke berører nogen væsentligt. 

Du er, i forhold til forvaltningsloven, part i en sag, hvis du har en individuel, væsentlig og retlig interesse i byggesagen. Dvs. partsbegrebet vil typisk omfatte de nærmeste naboer eller slet ingen, hvis byggeriets omfang ikke berører nogen væsentligt. Du skal som nabo som hovedregel ikke høres om naboens byggeri, hvis lokalplanen og bygningsreglementet er overholdt.

Uafhængigt af særreglerne om naboorientering skal kommunen i henhold til forvaltningslovens § 19 partshøre dem, der vurderes at blive berørt af byggeprojektet i en sådan grad, at de er parter i sagen. Læs mere om dette under punktet ”Høringsret efter planloven”.

Du kan læse mere om det i forvaltningslovens § 19, som du kan finde på Retsinformation.dk ved at søge efter forvaltningsloven og vælge den gældende lovgivning (markeret med ”Gældende” i øverste venstre hjørne):

Læs mere om forvaltningsloven (Retsinformation.dk)

Er en ejendom omfattet af byplanvedtægt eller lokalplan, og vi overvejer at give en dispensation fra bestemmelserne, skal vi naboorientere dig efter planlovens særlige regler. Medmindre der er tale om bagateller, vil de nærmeste naboer blive naboorienteret. Hvis dispensationen har betydning for flere end bare de nærmeste naboer, vil vi høre flere eller alle ejere og beboere i byplanvedtægts- eller lokalplanområdet samt grundejerforeningen. Du kan læse mere i planlovens § 20.

Overvejer vi at give landzonetilladelse til et byggeri på en ejendom i landzone, skal vi høre de nærmeste naboer, såfremt byggeriet er af væsentlig betydning for disse. Det kan du læse mere om i planlovens § 35, stk. 4 og 5.

Overvejer vi at udarbejde en ny lokalplan - eller ophæve en eksisterende - for det område, du bor i, vil alle ejere og beboere i området og grundejerforeningen blive hørt. Læs mere om det i planlovens § 26, stk. 1.

Alle henvisninger til planlovens paragraffer kan du finde på Retsinformation.dk ved at søge efter planloven og vælge den gældende lovgivning (markeret med ”Gældende” i øverste venstre hjørne):

Læs mere om planloven (Retsinformation.dk)

Ifølge naturbeskyttelsesloven er det alene foreninger med særlige naturbeskyttelsesinteresser, der har høringsret og klageadgang. Er en ejendom omfattet af landskabsfredning eller naturbeskyttelseslinjer, gælder derfor ikke særlige høringsregler for naboer, og vi vil hverken høre naboer eller grundejerforeninger. Du kan læse mere om det i naturbeskyttelsesloven, som du kan søge frem på Retsinformation og vælge den gældende lovgivning (markeret med ”Gældende” i øverste venstre hjørne):

Læs mere om naturbeskyttelsesloven (Retsinformation.dk)

Hvis du ønsker at klage over kommunens afgørelser på byplanområdet, skal følgende betingelser være opfyldt:

• Der skal være truffet en afgørelse, der kan klages over
• Du skal være klageberettiget.

I de næste trin kan du læse om, hvordan du har klageadgang, altså muligheden for at klage, alt efter om det er efter byggeloven, planloven eller naturbeskyttelsesloven.

Med enkelte undtagelser kan afgørelser, som kommunen har truffet efter byggeloven, påklages til Nævnenes Hus, Byggeklageenheden. Byggeklageenheden færdigbehandler sager, der allerede er indbragt for Statsforvaltningen.

Der kan kun klages over ”retlige spørgsmål”. Det betyder, at Byggeklageenheden kan vurdere, om kommunens afgørelse er lovlig, men ikke om den i øvrigt er rimelig eller hensigtsmæssig.

Du er klageberettiget efter byggeloven, hvis du har modtaget afgørelsen. Det samme er andre, der har en ”individuel, væsentlig interesse” i sagen.

Du er en del af kredsen af klageberettigede, hvis du er part i byggesagen, dvs. en af dem der bliver væsentligt berørt af afgørelsen. Det er typisk dig som er nabo til ejendommen, der bygges på.

Grundejerforeninger er som udgangspunkt ikke klageberettigede.

Du kan læse mere om byggeloven på Retsinformation.dk, hvor du kan søge byggeloven frem og vælge den gældende lovgivning (markeret med ”Gældende” i øverste venstre hjørne).

Læs mere om byggeloven (Retsinformation.dk)

Der kan klages til Planklagenævnet over kommunens afgørelser efter planloven.

Hvad angår kommunens afgørelser truffet efter kommuneplan, lokalplaner, byplanvedtægter og private servitutter, kan du kun klage over ”retlige spørgsmål”. Det betyder, at Planklagenævnet kan vurdere, om kommunens afgørelse er lovlig, men ikke om den i øvrigt er rimelig eller hensigtsmæssig.   

Klageberettigede efter planloven er som udgangspunkt enhver med ”retlig interesse” i sagen, dvs. dem, der får en væsentlig genevirkning af landskabelig og miljømæssig karakter for deres ejendom. En tilknytning til lokalområdet som grundejer, beboer, arbejdstager eller erhvervsdrivende er ofte tilstrækkelig. Grundejerforeninger i lokalområdet kan godt være klageberettigede. Landsdækkende foreninger, der har som hovedformål at beskytte natur og miljø, kan på visse betingelser også klage over kommunens afgørelser efter planloven.

Adskiller din påvirkning sig ikke fra en bred kreds af borgere, så er du ikke klageberettiget.

Du kan læse mere på Retsinformation.dk, hvor du kan søge planloven frem og vælge den gældende lovgivning (markeret med ”Gældende” i øverste venstre hjørne).

Læs mere om planloven (Retsinformation.dk)

VVM er Miljø- og Fødevareministeriets lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter. VVM-afgørelser (Vurdering af Virkning på Miljøet), der omhandler konkrete projekter eller screeninger, der afgører om et projekt er VVM-pligtigt, skal påklages til Miljø- og Fødevareklagenævnet efter bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM).

Du kan læse mere på Retsinformation.dk, hvor du kan søge bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) frem og vælge den gældende lovgivning (markeret med ”Gældende” i øverste venstre hjørne).

Retsinformation.dk

Der kan klages til Miljø- og Fødevareklagenævnet over kommunens afgørelser efter naturbeskyttelsesloven. Det er fx afgørelser om naturbeskyttelseslinjer eller om offentlighedens adgang til naturen.

Kommunens tilsynssager, som fx påbud om at lovliggøre forhold i strid med en naturfredning, kan ikke påklages.

Klageberettiget efter naturbeskyttelsesloven er den, der har modtaget afgørelsen og ejeren af ejendommen.

Herudover er forskellige foreninger og organisationer, der varetager naturbeskyttelsesinteresser, klageberettigede. Naboer og grundejerforeninger er som udgangspunkt ikke klageberettigede.

Du kan læse mere på Retsinformation.dk, hvor du kan søge naturbeskyttelsesloven frem og vælge den gældende lovgivning (markeret med ”Gældende” i øverste venstre hjørne).

Læs mere om naturbeskyttelsesloven (Retsinformation.dk)