Bevaringsværdigt hus

Rudersdal Kommune er beriget med enestående bygninger og bymæssige værdier, som vi ønsker at værne om. Mange af kommunens arkitektoniske kvaliteter knytter sig til eksisterende og bevaringsværdige bebyggelser, som er vigtige at bevare for eftertiden i forhold til arkitektur, kulturhistorie og unik indpasning i et bymiljø eller landskab.

Bevaringsværdien bliver fastlagt ved gennemførelsen af en såkaldt SAVE-registrering (Survey of Architectural Values in the Environment). Når kommunen gennemfører registreringen, forholder vi os til fem parametre for bygningen:

• arkitektonisk værdi,
• kulturhistorisk værdi,
• miljømæssig værdi,
• originalitet
• og tilstand.

Bevaringsværdierne går fra 1 til 9, med 1 som den højeste værdi. De bygninger, der har en bevaringsværdi på 1-3 (dvs. en høj bevaringsværdi), sikres for eftertiden gennem kommuneplan, lokalplaner og i forbindelse med byggesagsbehandling.

For at en bygning vurderes til at være bevaringsværdig, skal bygningen enten besidde væsentlige arkitektoniske kvaliteter, eller have en kombination af gode arkitektoniske kvaliteter, kulturhistorisk værdi og betydning i bymiljøet.

Bevaringsværdien er udtryk for den samlede vurdering på besigtigelsestidspunktet. Når der senere sker ændringer med bygningen, f.eks. ved tilbageførelse af vinduespartier til det oprindelige udtryk, vil karaktererne kunne ændre sig og bevaringsværdien i sjældne tilfælde korrigeres.

Når et hus har status som bevaringsværdigt, er det kun bygningens ydre som facade, vinduer, døre, tag, kviste og skorstene, der er kendt bevaringsværdigt.

Vi opfordrer ejere af bevaringsværdige bygninger til at indgå i en dialog med forvaltningen forud for om- og tilbygninger. Dialogen kan have fokus på gode og hensigtsmæssige løsninger, der dels tilgodeser ejers behov for om- og tilbygninger, men også tilgodeser bevaringen af de særlige værdier, som en bygning har. En bevaringsværdig bygning udgør ofte et stort aktiv for det bebyggede nærmiljø.

Det er kommunen, der administrerer og har ansvaret for de bevaringsværdige bygninger. Bevaringsværdige bygninger sikres gennem udpegning i kommuneplan- og lokalplanlægning.

Rudersdal Kommune har i 2016 vedtaget en Arkitektur- og Bevaringspolitik som har et mål om, at bevare og passe på de bærende landskabelige, kulturhistoriske og arkitektoniske værdier.

Bygninger med bevaringsværdi 1-3 er bygninger, som i kraft af deres arkitektur, kulturhistorie og håndværksmæssige udførelse er fremtrædende eksempler inden for deres bygningstype. Det kan også være bygninger, der i kraft af deres placering er umistelige for en helhed. Bygninger med bevaringsværdi 1 er særligt unikke og har høj værdi i alle fem parametre i SAVE-registreringen.

Bygninger med bevaringsværdi 4 indeholder ofte de samme karakteristika som bygninger med bevaringsværdi 1-3. Dog har løbende udskiftninger og ombygninger trukket ned i den samlede vurdering.

Hvis du ønsker at bygge om i, eller til, en bygning med bevaringsværdien 4, foretager kommunen en konkret vurdering af dit projekt. Der kan være grunde til at sikre bygningen mod nedrivning eller om- og tilbygning, hvis den har betydning for kulturmiljøet.

På samme måde foretager kommunen ved udarbejdelse af lokalplaner en faglig screening af bygninger med bevaringsværdien 4 for eventuelt at sikre disse mod nedrivning eller om- og tilbygning i lokalplanen.

Kommunen tilbyder en vejledende forhåndsdialog i forbindelse med byggesager. Hvis du bor i en bevaringsværdig bygning, har du i en forhåndsdialog mulighed for at få vejledning om dine muligheder og begrænsninger ved om- og tilbygning i forhold til bygningens bevaringsværdi. 

Hvis du bor i en ejendom, der er optaget som bevaringsværdig i en kommuneplan, eller er omfattet af et forbud mod nedrivning i en lokalplan/byplanvedtægt, er ejendommen sikret mod nedrivning.

Hvis du ønsker at renovere, eller bygge til, en bevaringsværdig bygning, skal du i dit ansøgningsmateriale huske at begrunde dit projekt i forhold til din bygnings bærende bevaringsværdier og eventuelle lokalplanbestemmelser.

Hvis du renoverer, eller bygger til, en bevaringsværdig bygning, er der krav til energiforbedringer. Bygningsreglementet 2015 åbner for, at bevaringsværdige bygninger kan fravige de gældende energibestemmelser, hvis en gennemførelse af disse er i strid med de bærende bevaringsværdier for bygningen. 

Hvis du ønsker at vedligeholde eller renovere din bygning fx ved udskiftning af vinduer, facadebehandling eller lignende, der ikke kræver en byggetilladelse, er det vigtigt, at ændringerne sker med respekt for bygningen. Det er desuden vigtigt, at ændringerne sker i henhold til kommuneplanens bestemmelser. Hvis din bygning er udpeget som bevaringsværdig i en lokalplan, skal ændringerne også overholde eventuelle bestemmelser i lokalplanen.

Hvis du går i tanker om at ombygge eller renovere en bevaringsværdig bygning, kan du bruge nedenstående skema , skema forhåndsdialog bevaringsværdig bygning, til at få et bedre overblik over din bygnings bærende værdier, både i forhold til forskellige delelementer og det samlede udtryk. Skemaet skal ses som et inspirations- og hjælpeværktøj, som du kan anvende til at beskrive og klarlægge projektets omfang.

Du skal altså være opmærksom på, at selv om det planlagte arbejde ikke kræver en byggetilladelse, kan du godt skulle have en godkendelse i henhold til Planloven.

I kommunens lokalplanlægning har vi et særligt fokus på at sikre bevaringsværdige bygning med SAVE-værdien 1-3. I lokalplanlægningen kan kommunen også udpege bygninger med en lavere SAVE-værdi som bevaringsværdige, hvis de understøtter et af Kommuneplanens udpegede kulturmiljøer eller et særligt bymiljø.

Søg din lokalplan frem ved at indtaste adresse.

I bygningsreglementet oplistes en række krav til energioptimering af bygninger. Der gælder særlige fritagelsesbestemmelser fra energikravene for fredede og bevaringsværdige bygninger.

Rudersdal Kommune kan i særlige tilfælde benytte byggelovens § 22 til at dispensere fra gennemførelse af visse arbejder, såfremt arkitektoniske hensyn taler herfor. Du kan læse mere på Retsinformation.dk, hvor du kan søge byggeloven frem.

Information om bygningsreglementet  (Trafik- og Byggestyrelsen)

Retsinformation.dk

Grundet den samfundsmæssige interesse for bevaringsværdige bygninger og deres betydning for lokalmiljøet er vi restriktive i forhold til at dispensere til nedrivning af bygninger med høj bevaringsværdi. 

En ansøgning om nedrivning vil som regel blive sendt i høring og til politisk behandling i Byplanudvalget inden, der træffes afgørelse.

Er bygningen udelukkende udpeget med høj bevaringsværdi i kommuneplanen gælder der særlige procedureregler for nedrivning.

En bevaringsværdig bygning må ikke nedrives uden foregående offentlig bekendtgørelse, jf. bygningsfredningslovens § 18. Nedrivningsanmeldelsen skal bekendtgøres i 4-6 uger, så offentligheden har mulighed for at fremsætte indsigelser. Inden for 2 uger efter udløb af høringsfristen, skal kommunen meddele ejere af ejendommen, hvorvidt kommunen agter at nedlægge et forbud mod nedrivningen.

Rudersdal Kommune kan nedlægge forbud mod nedrivningen efter planlovens § 14. Nedrivningsforbuddet gælder et år, som kommunen kan bruge på at udarbejde en lokalplan, der sikrer bygningens bevaring. 

Du kan læse mere på Retsinformation.dk, hvor du kan søge lovteksterne frem.

Retsinformation.dk

I dag omfatter udpegningen af bygninger med høj bevaringsværdi hele Rudersdal kommune.

Registreringen af bevaringsværdige bygninger er foretaget efter SAVE-metoden (Survey of Architectural Values in the Environment), der bygger på fem parametre: en bygnings arkitektoniske værdi, dens kulturhistoriske værdi, dens miljøværdi, dens originalitet samt dens tilstand. Tilsammen resulterer det i en samlet bevaringsværdi på en skala fra 1-9. Bygninger, som efter denne skala får den samlede værdig 1-3, vurderes som bevaringsværdige.

Bygninger med høj bevaringsværdi i Rudersdal Kommune fremgår af Kommuneplan 2017.

Herunder kan du se en række eksempler på bygninger med bevaringsværdien 1-4 fra Rudersdal kommune.

Eksempel på bevaringsværdi 1: Kapellet i Ebberød, Sophie Magdelenes Vej 16

Bygningen udmærker sig med rig bygningsdetaljering og indgår desuden i en kulturhistorisk sammenhæng. Bygningens originale udtryk er bevaret, og den er repræsentant for den særlige stilperiode, historicismen.

Eksempel på bevaringsværdi 2: Trudeslund 1- 34

Der er tale om en tæt-lav bebyggelse med et stærkt hovedgreb. I bebyggelsen er få arkitektoniske elementer og materialer kombineret i forskellige variationer, så ingen bygninger er helt ens. Bebyggelsen er et af tæt-lav bebyggelsens hovedværker.

Eksempel på bevaringsværdi 3: Biskop Svanes Vej 58 A

Bebyggelsen er et fint anlæg med god detaljering. Der er sket bygningsændringer siden opførelsen, men anlægget har en fin helhedsvirkning, og ændringer er sket med respekt for helhedsudtrykket.

Eksempel på bevaringsværdi 4: Kajerødvej 20

Markant hus, der indgår som synlig del af oprindeligt landskabsmiljø. Huset er et traditionelt 1½ etages byggeskikshus med en symmetrisk facade med frontspids. Huset er opført i 1846. Der er ændret på facadeelementerne, og blandt andet er der tilføjet et påbygget udhus.